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2021年可算是當之無愧的“公募REITs元年”,市場中不斷有基礎設施公募REITs的最新進展傳出。






4月21日,上交所公募REITs電子申報系統開始接收項目申報材料。目前上交所官網顯示,已收到兩家公司提交的申請文件,上交所將在5個工作日內作出是否受理的決定。


據悉,此次申報的兩單項目分別為浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金和國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金。作為資本市場服務長三角一體化和長江經濟帶發展等國家戰略的重大行動,兩單申報項目均為地方發改委推薦,經國家發改委遴選后推薦至中國證監會的試點項目。

從前期試點落地,到各項政策制度陸續出臺、項目材料報送,公募REITs的腳步離我們已經越來越近。公募REITs究竟是什么?未來市場機遇如何?投資者又該如何參與?在這一期的東興觀察,東小興帶您看看REITs那些事兒~


公募REITs是What?


REITs全稱是Real Estate Investment Trusts,即不動產投資信托基金,是向投資者發行收益憑證募集資金投資于不動產,并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

根據發行方式和募集資金對象的不同,REITs被分為公募REITs與私募REITs。20世紀60年代,公募REITs在美國推出,至今已有澳大利亞、日本、新加坡40多個國家(地區)發行了該類產品,其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店商場、工業地產、基礎設施等,已成為專門投資不動產的成熟金融產品。


在美國,REITs載體主要以“公司制”為主,即類似股票,REITs的公司股份上市自由交易,以公司架構持有REITs底層資產。

在香港,REITs載體為“信托制”,受托人(銀行或信托)代表REITs持有人聘請管理公司對底層資產進行運營,信托份額上市自由交易。

對比海外的REITs產品,國內目前推進的REITs項目特色較為明顯,為基礎設施領域公募REITs。


基礎設施REITs全稱是公開募集基礎設施證券投資基金,產品采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品結構,與目前境外REITs產品結構相比具有獨特性。


目前,試點僅針對基礎設施領域,基礎設施包括倉儲物流,收費公路、機場港口等交通設施,水電氣熱等市政設施,產業園區等其他基礎設施,明確不含住宅和商業地產。

2020年4月24日,中國證監會和國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

市場前景如何?

國內公募REITs才剛剛起步,未來將有怎樣的發展前景?

他山之石,可以攻玉。參考美國REITs市場來看,截至2019年末,美國權益型REITs存量179只,市值達1.26億美元,底層資產包括了房地產、酒店倉儲、工業地產、基礎設施等。REITs存量與美國上市公司股票市值比例約3%,與美國公司信用債存量比例約14%。

國金證券公募REITs專題分析報告顯示,作為一類投資品種,美國公募REITs長期出色的投資回報,以及與其他大類資產相對較低的相關性,使得其受到投資者的青睞。

從歷史經驗來看,REITs股利收益的穩定性較高且與股票市場股息相比更具吸引力,資本利得則與房地產市場的相關性強,因而波動性較大。2019年,美國公募上市REITs共支付股利632億美元,公募非上市REITs共支付股利37億美元。


對比而言,2020年3月末,我國上市公司市值56.33萬億,信用債存量約23.5萬億。參考美國REITs市場發展,未來我國REITs市場有望發展成為萬億級的市場。


值得關注的是,今年3月13日,《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發布。在闡述“十四五”時期“拓展投資空間”要求中,明確提出了“推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展,有效盤活存量資產,形成存量資產和新增投資的良性循環”。

在政策支持和市場環境的不斷改善之下,東小興覺得,國內REITs市場發展空間也一定是不可限量!

投資者如何參與?

不言而喻,公募REITs對于市場各方參與主體來說都是好處多多。對于原始權益人來說,公募REITs可以有效優化企業資本結構、緩解資金壓力。而對于投資者來說,公募REITs更是一種風險和收益介于股債之間的金融產品,主要包含以下三點優勢:

01

具有基礎設施相對穩定的分紅屬性

02

可在公共市場上流通的較好的流動性

03

稅收中性的優勢


不過,與普通的公募基金相比,公募REITs屬于特殊基金品種,其產品定義、參與主體資質與職責、基金份額發售等細節與普通基金差異較大。東小興在此提醒:客戶在參與投資公募REITs時,還需要格外注意投資細節。

那么,個人投資者應如何認購公募REITs份額?東小興帶您仔細研究一下:

與普通公募基金不同,公募REITs采取網下詢價的方式確定基金份額認購價格,公眾投資者以詢價確定的認購價格,通過銷售機構參與基金份額認購。

具體來看,在交易規則方面,有以下注意要點:

01

交易方式

基礎設施基金可以采用競價、大宗和詢價等交易所認可的交易方式進行交易。

02

成交價格范圍

●交易所對基礎設施基金交易實行價格漲跌幅限制,基礎設施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%,非上市首日漲跌幅限制比例為10%(另有規定的除外)。

●采用競價交易的,其有效競價范圍與漲跌幅限制范圍一致,在價格漲跌幅限制以內的申報為有效申報,超過漲跌幅限制的申報為無效申報。

●采用協議大宗或詢價交易的,成交價格在該證券當日漲跌幅限制價格范圍內確定。

03

交易申報及成交確認時間

●采用競價交易的,申報時間為每個交易日9:15至9:25、9:30至11:30、13:00至15:00。

●采用協議大宗交易的,申報時間為每個交易日9:15至11:30、13:00至15:30。采用盤后定價大宗交易的,申報時間為每個交易日15:05至15:30。

●采用詢價交易的,申報時間為每個交易日9:15至11:30、13:00至15:30。

●基礎設施基金采用大宗或詢價交易的,在接受申報的時間內實時確認成交。

04

申報數量要求

●采用競價交易的,申報數量應當為100份或其整數倍,賣出基金時余額不足100份部分,應當一次性申報賣出;單筆申報的最大數量應當不超過10億份。

●采用大宗或詢價交易的,單筆申報數量應當為1000份或者其整數倍。


關于公募REITs的各類知識實在是汗牛充棟,恕東小興在此不能一次講完。隨著首批項目進程的不斷推進,東小興還會與您分享公募REITs的更多內容,敬請期待~






END

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